Najem w ramach działalności gospodarczej – przepisy 2023

Z racji dużej popularności osiągania dochodów z najmu wiele osób zastanawia się, jak wygląda opodatkowanie takich zysków. W końcu osiągając przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, który jest wyższy niż połowa wynagrodzenia minimalnego, musisz rozliczyć się z podatku dochodowego. Dodatkowo jeśli zajmujesz się najmem w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, musisz dopełnić także innych obowiązków przedsiębiorcy. Jak wygląda rozliczenie najmu prywatnego, a jak najmu w ramach działalności? Jakie zmiany zaszły w 2023 roku w podatku dochodowym dotyczącym najmu nieruchomości mieszkalnych? Najem tylko z pozoru wygląda jak prosty biznes – warto jednak korzystać  z pomocy profesjonalnego biura rachunkowego, które przeprowadzi Cię przez zawiłości podatkowe związane z tą formą działalności.

Najem prywatny, a najem firmowy – różnice

Najem mieszkań to potężny rynek z ogromnymi możliwościami finansowymi. Obecnie dodatkowo rośnie w siłę ze względu na wysokie ceny domów i mieszkań. Jak wygląda najem w praktyce? Możemy wyróżnić dwa podstawowe modele najmu:

• Najem prywatny

W przypadku najmu prywatnego nie musisz zakładać działalności gospodarczej, jednak nadal obowiązuje Cię odprowadzanie podatku dochodowego. Obecnie w tym modelu możliwe jest opłacanie podatku tylko ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Forma najmu prywatnego przeznaczona jest dla osób, które nie prowadzą działalności gospodarczej związanej z nieruchomościami, nie zajmują się najmem w sposób ciągły i na szeroką skalę. Możemy więc określić, że najem prywatny przeznaczony jest dla osób fizycznych, które np. wynajmują jedno mieszkanie. Choć przepisy nie regulują, od jakiej liczby mieszkań konieczna jest rejestracja działalności, to jednak pomocne mogą okazać się zapisy zawarte w Ustawie o podatku dochodowym. Znajdziemy tam bowiem informacje, że działalność gospodarcza to działania prowadzone we własnym imieniu w sposób ciągły i zorganizowany oraz prowadzące do uzyskania stałego przychodu.

• Najem firmowy

Najem prywatny kończy się jednak tam, gdzie zaczynamy mówić o działalności zarejestrowanej w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej oraz o nieruchomości wchodzącej w skład ewidencji środków trwałych. Przedsiębiorca w ramach prowadzonej działalności gospodarczej najmuje mieszkania lub domy i czyni to w sposób ciągły i zorganizowany. Dodatkowo istnieją przesłanki takie jak inwestowanie w kolejne nieruchomości, czy oddawanie nieruchomości w dzierżawę, które świadczą o tym, że powinna zostać zarejestrowana działalność gospodarcza. W przeciwieństwie do najmu prywatnego rozliczenie takiej działalności odbywa się na zasadach ogólnych lub podatku liniowego.

Formy opodatkowania najmu – wynajem mieszkania na firmę

Wynajem nieruchomości w ramach działalności gospodarczej wiąże się z koniecznością odprowadzania podatku dochodowego w jednej z dwóch wspomnianych wyżej form:

• Skala podatkowa (zasady ogólne)

Skala podatkowa to podstawowa forma opodatkowania przychodów. Może być także używana do rozliczania najmu jako działalności gospodarczej. Ten model podatkowy ma kwotę wolną od podatku w wysokości 30 tysięcy złotych, oraz dwa progi podatkowe – 12% do 120 tysięcy złotych rocznie, oraz 32% od 120 tysięcy złotych rocznie. Dodatkowo obowiązuje szereg ulg podatkowych, takich jak np. wspólne rozliczenie z małżonkiem lub ulga na dziecko. W przypadku najmu nieruchomości związanego z działalnością gospodarczą może się jednak okazać, że Twoje przychody wkraczają już na drugi próg podatkowy, co będzie niekorzystne dla finansów Twojej firmy. Dlatego wybór tej formy opodatkowania powinien być podyktowany gruntowną analizą zysków.

• Podatek liniowy

Podatek liniowy charakteryzuje się stałą wysokością podatku w wysokości 19% niezależnie od poziomu dochodów. Niestety mimo korzystniejszego sposobu rozliczania, podatnik nie może skorzystać ze wspólnego rozliczenia z małżonkiem, oraz szeregu ulg podatkowych takich jak ulga na dziecko, czy ulga dla samotnego rodzica.

Co z ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych? Czy jako przedsiębiorca zajmujący się najmem w ramach działalności możesz rozliczyć się ryczałtem? Aby dokładnie przeanalizować tę kwestię, musimy najpierw przyjrzeć się zmianom podatkowym, które weszły w życie wraz z rokiem 2023.

Zmiany: najem w ramach działalności gospodarczej 2022 a 2023

Wraz z początkiem 2023 roku w życie weszło kilka ważnych zmian podatkowych, które rzutują także na sposób rozliczania najmu prywatnego i firmowego (najem w ramach działalności gospodarczej budynków lub lokali mieszkalnych). Przede wszystkim zmienił się sposób opodatkowania w najmie prywatnym. Obecnie pojawił się obowiązek rozliczania najmu ryczałtem. Oznacza to, że osoby prywatne, które zechcą nająć jedną lub dwie nieruchomości bez zarejestrowanej działalności gospodarczej w ramach najmu prywatnego muszą rozliczyć się w zryczałtowanym podatku dochodowym. Jak to wygląda w praktyce?

Stawka ryczałtu dla tego rodzaju dochodów wynosi 8,5% lub 12,5% od nadwyżki zanotowanej ponad kwotą 100 tysięcy złotych. Dodatkowo zmiany te oznaczają, że osoby te nie będą miały możliwości odliczenia kosztów uzyskania przychodów takich jak np. raty kredytu, amortyzacja bądź wydatki poniesione na remont.

Najem w ramach działalności gospodarczej a ryczałt 2023

Skoro w ramach najmu prywatnego istnieje obowiązek rozliczania najmu ryczałtem, jak to wygląda z perspektywy przedsiębiorcy? Czy może on skorzystać z korzystniejszego rozliczenia ryczałtowego? Teoretycznie nie ma w tym wypadku problemów. W końcu ryczałt zaliczany jest do formy opodatkowania, której podlegają przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej, a najem jak najbardziej znajduje się w tej grupie. Dodatkowo przedsiębiorca musi spełnić warunek nieprzekroczenia progu 2 milinów euro przychodów.

Jest jednak jedno „ale”. Opodatkowanie ryczałtem dotyczy wszystkich przychodów z prowadzonej działalności gospodarczej, dlatego nie może być tak, że przedsiębiorca swoją główną działalność opodatkuje np. podatkiem liniowym, a sam wynajem krótkoterminowy lub długoterminowy związany z tą działalnością, opodatkuje ryczałtem. Dlatego też zryczałtowany podatek możliwy jest wtedy, gdy cała działalność gospodarcza rozliczana jest w ten sposób, co często nie jest korzystne dla przedsiębiorców zajmujących się nieruchomościami, bowiem nie można odliczyć kosztów uzyskania przychodów, które często są wysokie (remonty, raty kredytów). Warto też pamiętać, że w przypadku, gdy podatnik prowadzi różne rodzaje działalności w ramach jednej firmy, które opodatkowane są innymi stawkami ryczałtu, to należy prowadzić ewidencję w taki sposób, żeby możliwe było przypisanie poszczególnych dochodów do konkretnych stawek ryczałtu. Jeśli nie jest to możliwe, to zastosowanie znajdzie zasada najwyższej stawki ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych odpowiedniej dla danego podatnika.

Najem w ramach działalności gospodarczej – co z amortyzacją?

Zagłębiając się w temat zmian dotyczących najmu prywatnego oraz najmu na firmę musimy także wspomnieć o amortyzacji. Wraz z początkiem tego roku podatnicy, którzy najmują lokale mieszkalne w ramach działalności gospodarczej, nie mogą amortyzować nieruchomości i zaliczać ich do kosztów uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych.

Zgodnie z treścią zmian: „wyłączenie prawa do amortyzowania obejmuje budynki mieszkalne, lokale mieszkalne, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane przez podatników podatku dochodowego od osób fizycznych (PIT) i podatników podatku dochodowego od osób prawnych (CIT).”

Zakup mieszkania na firmę pod wynajem a VAT

Jeśli chcesz zakupić mieszkanie jako przedsiębiorca, to z pewnością zastanawiasz się, jak wygląda kwestia podstawowa – wynajem mieszkania na firmę a VAT. Niezależnie od tego, czy kupujesz mieszkanie jako osoba prywatna, czy jako firma musisz zapłacić podatek VAT. Nie ma także znaczenia, czy decydujesz się na zakup z zamiarem najmu krótkoterminowego lokali mieszkalnych lub biurowych. Podatek VAT jest obowiązkowy w każdym przypadku. Jednak jego wysokość jest już zależna od tego, czy dokonujesz zakupu nieruchomości mieszkalnych jako osoba prywatna, czy jako przedsiębiorca. W pierwszym przypadku obowiązuje bowiem 8% VAT-u, natomiast w drugim jest to już 23% VAT-u. Z pozoru wydaje się, że opcja prywatnego zakupu jest lepsza niż ta na działalność gospodarczą. Jednak ostatecznie to właśnie zakup mieszkania na firmę pozwala Ci odliczyć podatek i „odzyskać” włożone w inwestycję pieniądze. Warto jednak pamiętać, że gdy nieruchomość będzie przeznaczona na cele mieszkalne, obowiązuje stawka „zwolnione”, co automatycznie wyklucza możliwość odliczenia bądź korektę wcześniej odliczonego VAT jeżeli pierwotnie nieruchomość miała przynosić przychody z np. wynajmu biura, a ostatecznie była związana ze sprzedażą zwolnioną (na cele mieszkaniowe).

Jak wybrać formę opodatkowania najmu?

O ile wybór najmu prywatnego, czy najmu w ramach działalności, jest dość klarowny, o tyle już decyzja związana z formą opodatkowania może stwarzać pewne trudności. Dlatego też najlepiej podjąć współpracę z naszym internetowym biurem rachunkowym! Nasi eksperci od lat zajmują się usługami księgowymi oraz usługami doradczymi, dlatego też świetnie znają się na aktualnych przepisach podatkowych. Prowadzenie działalności gospodarczej wiąże się z dużym stresem, dlatego skup się na rozwijaniu firmy, a my zajmiemy się resztą!

Pomożemy Ci w każdym aspekcie związanym z rejestracją firmy i jej późniejszym prowadzeniem. W naszej ofercie znajdziesz także „kadry i płace„, czyli kompleksową obsługę związaną między innymi z wypłatami pracowników. Dzięki temu, że wszystko odbywa się zdalnie, nie musisz martwić się o spotkania, dojazdy, czy nużące wizyty na poczcie. Open Profit to nowa jakość, wygoda i profesjonalizm.

FAQ:

1. Jakie są rodzaje najmu?

Możemy wyróżnić dwa rodzaje najmu:

• najem prywatny, czyli prowadzony przez osoby bez zarejestrowanej działalności gospodarczej,
• najem firmowy, czyli prowadzony przez przedsiębiorców z zarejestrowaną działalnością gospodarczą.

2. Jakie są formy opodatkowania najmu?

Wraz ze zmianami, które weszły w życie na początku 2023 roku, najem prywatny może być opodatkowany tylko ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, natomiast najem firmowy może być opodatkowany na zasadach ogólnych lub podatkiem liniowym. Teoretycznie przedsiębiorcy mogą także korzystać z ryczałtu, jednak dla wielu firm jest to nieopłacalne.

3. Czy zakup mieszkania na wynajem wymaga opłacenia podatku VAT?

Tak, tak samo jak w przypadku każdego zakupu należy opłacić VAT, który nie jest zależny od zamiaru, z jakim kupujesz nieruchomość. Jako osoba prywatna płacisz 8% VAT-u, natomiast jako firma 23%. Dokonując zakupu na działalność gospodarczą, możesz odliczyć VAT.